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本文来自微信大众号“斑马消费”，作者为沈庹，原标题为《五洲世界“售后返租”形式见底：56亿债款压顶，巨亏5.18亿命悬一线》，文中观念不代表财经观念。

股价一日暴降近九成，让五洲世界（01369）瞬间成“仙”，市值从20多亿跌至3亿港元。

几个月前，老板舒策城刚与四川仪陇县官方谈妥了一个50亿的商业地产项目。

和仪陇项目相似，五洲世界最近几年热心在三、四县城市投建商业地产项目，截止现在已有41个，广泛国内东中西部。

不过，在房地产宏观调控布景下，五洲世界深受涉及。上一年，公司拥有人应占亏本约5.18亿元，财物负债率近85%，活动性负债净额达26.27亿元。

高负债、项目多，周期慢，已让独立核算师结构香港立信德豪深深忧虑：“存在严重不明朗要素，或许对公司继续运营才能构成严重疑问。”

加上最近被媒体曝出公司的盱眙项目、昆山项目问题等，五洲世界或许真到了命悬一线之时。

扩张遭重创，巨亏5.18亿元

上一年的房地产调控布景下，让五洲世界遭受重创。

2017年报显现，公司已拥有人应占亏本5.18亿元，活动负债26.27亿元，针对年报数据，香港独立核算师出具的定见较为忧虑，“其所载的其他事宜显现存在严重不明朗要素而或许对贵集团的继续运营才能构成严重疑问。”

在2017年的年报里，斑马消费发现公司物业开展收入削减7.7%，首要原因是已售面积削减，均匀价格下降、土地本钱和修建本钱上扬。

跟着商业物业需求疲软，五洲世界在租金方面的收益进一步收窄，上一年取得收入1.06亿元，同比上年削减9.5%。

五洲世界在上一年只要两项收入正向增加，一项是商业办理服务，收入1.48亿元；另一项是物业办理服务，收入0.24亿元。

2005年前后，温州人舒策城在无锡做商业地产项目赚得第一桶金，从此公司从江苏无锡走向全国。截止上一年底，旗下商业项目已有41个。

斑马消费初步统计，在五洲世界旗下项目中，有25个商贸物流中心，15个商业综合体及一个住所项目，依照年报发表的数据，已有34个项目完结建造，总修建面积577.6万平方米。

除了无锡项目，五洲世界特别偏好在国内三、四线城市投建商业地产，比方云南保山、江苏宜兴、湖北襄阳、重庆忠县和永川等。

在这样的小城市里建造及运营专业商场、商贸城等，项目挑战性非同一般，当地有无工业支撑、有无有区位优势等，都限制着顾客的购买行为和公司的盈余水平。

卖子与发债并重

种种迹象表明，五洲世界正在企图经过各种方式度危机。

首要裁人比较显着，职工总数从2016年的2503名削减到2017年的2196名，裁人首要会集在物业开展和物业运营方面，其间后者裁人180名。

详细到财政数据上，2016年和2017年的财政运营隐藏隐忧。

斑马消费注意到，在2016年报里，公司拥有人应占赢利初次转正为1.01亿元，针对这个成绩，公司将其归结为出售和办理的两层效果，实质上这大多应归功于当年的一宗财物出售。

2015年6月，五洲世界在哈尔滨市花2.5亿元拿下两块土地，方案建造五洲梦幻岛项目， 370万平方米的建造面积可比肩上海迪士尼一期，这事儿还被写进哈尔滨香坊区国民经济和社会开展第十三个五年规划大纲。次年，这个项目即被转让给当地某地产商。

这个项目被易手，业内人士遍及认为是五洲世界卖血自救。

在2015年和2016年，公司早已是资金压力聚顶。年报显现，这两年运营活动净现金流别离是-11亿元和-1.5亿元，同期归还利息别离为8亿元和9亿元。2016年，新增计息负债高达31亿元。

2016年12月中旬，五洲世界子公司将南通五洲商业出资有限公司转让；2017年，将盱眙五洲世界置业股权卖给江苏润港石化。

与此同时，公司密布发行债券。2016年8月、9月和2017年1月，别离在国内非公开发行三批均为三年期的公司债券，别离为5亿元、15亿元和10亿元，年票息率6.9%和7.4%不等。

2017年报发表，当年计息及有偿假贷总额到达56亿元，其间在2018年即期归还为32.40亿元。

今年以来，舒策城20屡次减持公司股份，套现288.21万港元。到现在，舒策城持有五洲世界25.35亿股，降至50.81%。

进入住所，再临大考

五洲世界会集在三四线城市的商业地产项目，很大程度上避免了与巨子在中心城市的浴血奋战，但其售后包租或返租的形式，一向备受质疑。简略来说，五洲世界贱价拿地，商铺建好后，业主买下来又租给五洲世界实践运营，业主拿租金和收益报答，公司赚差价和服务费。

这一形式存在的条件是，商铺租得出去，且能确保如期实现给业主的收益许诺。

事实上，最近几年来实体生意不太好，三四线城市尤甚。铺面欠好租借已成为常态，各地频曝租金报答低于预期。

这已对五洲世界的运营形式带来了丧命损伤。

五洲世界明显已意识到商业地产的短板，在2017年报里，董事局主席舒策城高调表明要“恰当加大住所土地储备份额，改进运营性现金流。”

上一年6月，五洲世界收买浙江绍兴嵊州檀山府和河北邢台月晟.天玺台两个住所项目。公司官网显现，这两个项目别离要点开发别墅和洋房产品，这无疑又是对五洲世界的巨大检测。

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