[路虎新车上市]14个项目获专项借款授信1426亿元,广州这轮城中村改造看点在哪
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迎來財政資金支持之後,廣州政府統籌做地模式下的城中村改造將如何開展?
1月30日,廣州市白雲區羅衝圍片區潭村、民科園片區大瀝村等14個城中村改造項目獲得國家開發銀行、農業發展銀行首批城中村改造專項借款授信1426億元,首筆發放15億元。
當天,國開行發放首批城中村改造專項借款90.8億元,涉及廣州、鄭州、濟南、南京、石家莊等多箇城市的近百個項目,惠及村(居)民超過10萬戶,建設安置房23.84萬套。央行向政策性銀行投放的PSL(抵押補充貸款)爲本輪城中村改造專項借款的主要資金來源。
近日,廣州公示《廣州市城市更新專項規劃(2021-2035年)》《廣州市城中村改造專項規劃(2021-2035年)》(後稱《城市更新專項規劃》《城中村改造專項規劃》)。相關規劃提及,要強化政府對土地開發一級市場的管理,並強調"規劃先行、依法徵收、公平公開、淨地出讓",探索政府統籌做地模式,發揮政府"有形之手"調節市場作用。
公開資料顯示,白雲區本次在城中村改造專項借款中申報12個項目,首批已到賬專項借款10.4億元。資金將用於項目前期工作、徵收補償安置、安置住房建設以及安置住房小區配套設施建設等。
財政資金支持有助當地政府發揮主導作用
政府統籌做地模式下,資金的來源和使用成爲業內外關注的重點。廣州市社科院城市管理研究所所長黃石鼎告訴第一財經記者,本次城中村專項借款這類財政資金的支持,這將有助於政府在城中村改造中發揮主導作用。
廣東省房協專家委特約研究員、克而瑞廣佛地區首席分析師肖文曉告訴記者,根據去年廣州市政府發佈的《廣州市統籌做地推進高質量發展措施的通知》,未來廣州舊改試點以越秀集團、廣州建築/地鐵/城投/交投、珠實集團、機場建投集團等全資國企爲做地主體,參與舊村、TOD、成片開發等土地整理。這裏核心問題是資金來源,PSL資金的注入非常重要,這等於爲這些地方國資參與城中村改造提供一箇中長期的低成本的資金來源渠道。
依據廣州《城中村改造專項規劃》,探索以政府統籌做地模式推進城中村改造分爲兩種模式。模式一是做儲結合,滾動開發。由政府認定的做地主體籌集資金配合屬地政府實施徵收補償安置工作,實施道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等配套設施建設工作,整理的土地納入儲備後組織土地供應,助力重大項目"上馬"。
模式二即是改儲結合、帶方案招商。政府在確定規劃指標、合作單位選擇條件和淨地出讓等前提下,公開擇優選擇優質合作單位,相應項目土地依法實施綜合評價出讓或帶設計方案出讓,發揮政府"有形之手"調節市場作用,積極引入民間資本參與。
除探索申請使用國家有關城中村改造項目的專項補助外,廣州還有計劃將符合條件的城中村改造項目納入地方政府專項債券等政府財政資金支持範圍,設立城中村改造專項借款與公司信用類債券,鼓勵銀行業金融機構按照市場化、法治化原則提供城中村改造專項貸款,專款專用、封閉管理,加大對城中村改造資金支持力度。
優化成本覈算與徵拆標準
廣州城中村數量在一線城市中是最多的,當地對城中村改造起步於2000年代,目前已完成全面改造的不足3%。過往,當地城中村改造以單個項目經濟平衡測算需求建設總量,希冀通過城市更新解決一攬子城市建設問題,從而提出較高的容積率、建築高度等要求。
《城中村改造專項規劃》談及,在過往改造過程中,存在不同覈定方式覈定總量差異較大的情況,與項目自身改造無關的費用被納入改造成本,建設量也被不斷推高。文件指出,以單個項目經濟平衡測算需求建設總量,普遍提出較高的容積率、建築高度等要求,如規劃按此修改,將影響城市功能和品質。
黃石鼎認爲,以前廣州城中村改造市場主導,大部分屬於市場運作、商業操作,以樓盤開發爲主,房地產行爲更多考慮的是經濟效益,這是目前已完成全面改造的城中村不足3%的重要原因之一。
規劃文件指出一箇當前瓶頸問題,即村民改造期望高,希望獲得更多額外的補償面積難以實現,從而帶來留守戶問題,導致城中村改造推進情況不夠理想。此前,有相關從業者告訴記者,城市更新項目前期工作較爲瑣碎複雜,較爲耗費資金和人力物力。在行業處於整體增長階段時,開發商爲"加快做通村民工作",或會在政府給予的補償基礎上加價補貼。但當行業呈現下行態勢時,開發商自身資金實力相對有限並對未來銷售預期不夠高的情況下,自掏腰包去加高補貼的方式難以持續。
黃石鼎還表示,如今政府主導的城中村改造模式,與過去城中村改造模式完全不一樣。首先,土地性質變更爲國有來進行配套設施建設工作。其次,改造過程中將同時考慮社會效益和經濟效益,是一盤棋的方式來運作,而不是以往"一村一策"地去進行。最後,是提高土地利用效率,從城市發展的角度出發,與產業發展相輔相成。
廣州《城中村改造專項規劃》強調,發揮政府主導作用來優化成本覈算與徵拆標準。結合項目實際情況,考慮由政府承擔部分區域性城市基礎設施和公共服務設施建設,以降低融資建設量和開發強度。
此外,復建區除落實"一戶一宅"戶均標準的住宅需求外,儘量安排產業建築給予補償,提高復建產業物業佔比,保障產業空間。在滿足產城融合、職住平衡要求前提下,融資區可儘量安排住宅建築,合理降低融資建設量。依法合理覈定村民、非村民的復建方式與復建量,在保障合法權益的前提下安排部分貨幣補償,降低迴遷建設量。
如何平衡各方利益
肖文曉告訴記者,對廣州這樣的一線城市而言,舊改工作的開展是下一個十年的工作重點。有了資金支持,這項工作才能更加順利地推進,從而讓各方對接下來房地產市場的長遠發展更有信心。
在談及未來用所在城中村改造項目地塊的土地出讓費、房產銷售和物業經營的收入償還專項借款這一問題時,肖文曉表示這是如何算好經濟賬的問題。他認爲,雖然房地產已經過了總量短缺的階段,但是並不是說接下來就沒有住房需求了。現在很多舊改項目都是位於主城區的城中村,地段和區位的價值擺在那裏,本身區域內的土地供應也比較稀缺。未來區域的住房需求主要靠舊改去解決供應問題,不管是新建的保障房還是商品住房。
黃石鼎告訴記者,由政府主導的城中村改造的好處,得放眼看五六年後,當地城市面貌會煥然一新。當然在操作環節亦有挑戰,考驗當地政府對經濟和城市建設的駕馭能力。
據瞭解,城中村居住成本相對較低,在城市化發展過程中吸納大量外來人口,爲當地經濟發展作出貢獻。但廣州城中村是超大城市中規模、功能過度集中,人口過度集聚,大城市病尤爲突出的典型區域,存在功能混合度高、人口密度高、開發強度高、人居品質不足、安全保障不足、配套設施不足、基層治理不足等情況。
以往,如何平衡政府、村集體、村民、久居非村民、二房東三房東、租戶、開發商的需求與利益,成爲城中村改造過程中的重難點。黃石鼎以徵收前的確權工作爲例,表示確權過程就是消除矛盾的過程。確權工作非常複雜,需要法律界人士介入。涉及對違章建築的判定的政策很多、很細。他認爲城市的更新改造是大勢所趨,在確權過程中應把如何照顧各方利益這一問題解決掉。
廣東正大聯合律師事務所高級合夥人廖秋權告訴記者,在城中村改造過程中,多方利益博弈這種影響改造進度的因素以後也會存在,未來需明確的是政府做地模式下如何與自主改造的銜接和利益平衡。
規劃文件指出,至2027年廣州計劃累計推進城中村改造約90平方公里,重點推進活力創新軸、重點功能片區核心區、綜合交通樞紐、重要民生改善以及促進歷史文化保護的城中村改造項目。
而到2030年,則將累計推進城中村改造約120平方公里,重點推進涉及南沙新區、東部中心、北部增長極等重點地區的城中村改造項目。至2035年將累計推進城中村改造約155平方公里,重點推進涉及周邊城區民生改善的城中村改造項目。
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